Bezwaar maken tegen te hoge WOZ-waarde?

8 februari 2022 | Door redactie

Bij woningen en bedrijfspanden zitten ze komende weken weer in de digitale brievenbus: de WOZ-beschikkingen voor 2022. Deze waardering van vastgoed is de basis voor een waaier aan belastingen. Het verlagen van de WOZ-waarde loont dus op meerdere vlakken.

In de WOZ-beschikking maakt de gemeente een inschatting van de waarde van woningen en bedrijfspanden op een bepaalde datum. Voor 2022 is de peildatum 1 januari 2021. De kans is groot dat de WOZ-waarde in de beschikking is gestegen. De waarderingen van woningen zijn volgens WOZ-toezichthouder de Waarderingskamer namelijk met gemiddeld 9,5% gestegen ten opzichte van 1 januari 2020.

Hogere WOZ-waarde kan gunstig zijn voor hypotheek

De ontwikkeling van de WOZ-waarde werkt door in een reeks aan belastingen (artikel). Zo baseren gemeentes er de onroerendezaakbelasting (OZB) op. Maar ook de waterschappen kijken voor de heffing naar de WOZ-waarde, en ook voor onder meer het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting is deze waarde van belang.
Voor de belastingheffing pakt een lagere WOZ-waarde gunstiger uit, maar op andere gebieden is een hogere WOZ-waarde juist een voordeel. Dat kan bijvoorbeeld spelen bij een hypotheek waarbij de bank een zogeheten risico-opslag rekent bovenop de hypotheekrente. Door een stijgende woningwaarde wordt de hypotheekschuld op het huis relatief kleiner. Met dit betere financiële plaatje in de hand kan de woningbezitter aan de bank vragen om de risico-opslag te schrappen. Of de bank doet dit uit zichzelf.

Bezwaar maken tegen te hoge WOZ-waarde

Belastingplichtigen die het niet eens zijn met de WOZ-waarde kunnen bezwaar maken (zie ook deze maatwerkbrief). Bezwaar maken tegen een te hoge WOZ-waarde moet binnen zes weken na de dagtekening van de beschikking. Daarbij moet de belastingplichtige zogeheten ‘waardeverminderende’ factoren aanvoeren. Dat kan van alles zijn: een zendmast, veel wind of een flatgebouw in de buurt. Ook kunnen belastingplichtigen zelf onderzoek doen naar wat de WOZ-waardes zijn van vergelijkbare panden via het WOZ-waardeloket. En zij kunnen het taxatierapport waar de waarde op gebaseerd is meestal aanvragen bij de gemeente. Het kan zijn dat het niet lukt om de onderbouwing helemaal rond te krijgen binnen zes weken, bijvoorbeeld omdat er nog gegevens binnen moeten komen. Dan kan de belastingplichtige alvast een pro-formabezwaar indienen.

Rechter verlaagt WOZ-waarde

Dat bezwaar maken kan lonen, blijkt bijvoorbeeld uit een recente zaak bij de rechtbank in Den Bosch. Twee bewoners van een appartement wilden hun WOZ-waarde van € 246.000 verlagen. Toen de heffingsambtenaar dat afwees stapten zij naar de rechter. De rechtbank wees heel veel argumenten voor een lagere waarde van de hand, zoals geluidsoverlast en een gedateerd interieur. Maar het ging voor de heffingsambtenaar mis bij de waardes van referentiepanden. Volgens de rechtbank was namelijk onvoldoende duidelijk hoe de gemeente de verkoopgegevens van vergelijkbare panden had herrekend naar de nieuwe peildatum voor de WOZ-waarde. Daarom was volgens de rechtbank niet aangetoond dat de WOZ-waarde van de bewoners niet te hoog was vastgesteld. De rechter verlaagde de WOZ-waarde daarom, maar wel tot € 230.000 in plaats van de € 200.000 die de bewoners hadden gevraagd.
Rechtbank Oost-Brabant, 19 januari 2022, ECLI (verkort): 105