Hoge Raad moet zich buigen over huurkorting door corona

De rechtbank in Roermond wil duidelijkheid van de Hoge Raad over huurkortingen voor ondernemers vanwege de coronacrisis. Via zogeheten ‘prejudiciële vragen’ wil de rechtbank van de Hoge Raad weten wat nu het juridische kader is voor zo’n korting.

16 april 2021 | Door redactie

De coronacrisis heeft al tot aardig wat rechtszaken geleid over het betalen van huur. Vraag die de rechter dan moet beantwoorden is: is het wel fair dat bijvoorbeeld een cafébaas die vanwege overheidsmaatregelen gedwongen dicht is, toch het volle pond aan huur moet betalen voor zijn bedrijfspand?

Ontruiming café met fikse huurachterstand

Tot nu toe is in het algemeen de lijn dat rechters zo’n de financiële pijn fifty-fifty verdelen over huurder en verhuurder. Dat wil zeggen dat de ondernemer in de regel een huurkorting krijgt van 50%. Wel kan de rechter ook de ontvangen coronasteun (tool) meewegen. Om die reden moest een café-eigenaar het in een recente zaak doen met een huurkorting van 25%.
Verder blijft altijd gelden dat de rechter kijkt naar de specifieke omstandigheden. Zo willigde de rechter in Breda de eis van een verhuurder in om een café te ontruimen. Dat café had inmiddels een huurachterstand opgebouwd van een slordige € 50.000. De rechter bepaalde in kort geding dat de achterstand daarmee zó hoog was opgelopen dat een huurkorting van 50% niet meer mocht baten. Want waarschijnlijk zou een rechter in een latere bodemprocedure het huurcontract ontbinden. Daarom mocht het café ontruimd worden.

Verhuurder weigert huurkorting

Ook in de zaak bij de rechtbank in Roermond ging het over een mogelijke huurkorting voor een café. In dit geval was de huurder bierbrouwer Heineken, die het pand weer onderverhuurde aan een uitbater. Heineken had deze ondernemer twee maanden huur kwijtgescholden. Vervolgens vroeg de brouwer aan de verhuurder van het pand of die ook een van die twee maanden voor zijn rekening wilde nemen. Maar de verhuurder weigerde dat. Hij stapte bovendien naar de rechter om af te dwingen dat Heineken deze huurkorting niet mocht ‘doorbelasten’ aan de verhuurder. Heineken op zijn beurt vroeg de rechter om een huurkorting van 50% op te leggen.

Korting gebaseerd op ‘onvoorziene omstandigheden’

De rechter merkte in zijn vonnis op dat rechtbanken inderdaad geregeld een huurkorting toewijzen in dit soort zaken. Dat is dan vaak gebaseerd op de regeling voor ‘onvoorziene omstandigheden’ in de wet. Ofwel: als er omstandigheden zijn die partijen bij het afsluiten van het huurcontract niet hadden kunnen voorzien, kan er reden zijn om het contract aan te passen. Tegelijkertijd constateerde de Limburgse rechter dat niet helder is hoe zo’n huurkorting ‘juridisch vormgegeven kan en mag worden’. De kantonrechter vond het daarom zinvol om hierover prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad. Die komen erop neer dat de Hoge Raad moet vaststellen op welke juridische regels een rechter een huurkorting kan baseren. En ook welke omstandigheden en criteria dan een rol spelen bij het bepalen van de hoogte van de schade en de eventuele korting. Wordt vervolgd dus. 
Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 4 maart 2021, ECLI (verkort): 979
Rechtbank Limburg, 31 maart 2021, ECLI (verkort): 2982