Verhuurders van bedrijfspanden en hun huurders treffen elkaar de laatste tijd geregeld in de rechtszaal. Ondernemers die het zwaar hebben in de coronacrisis proberen een lagere huur af te dwingen via de rechter. En die heeft regelmatig een welwillend oor. Zo hoeven een café en een hotel tijdens de huidige lockdown maar de helft van de huur te betalen.
In de coronacrisis knellen er allerlei overeenkomsten tussen ondernemers. Neem afspraken over leveringen die niet door kunnen gaan. Of een ondernemer die vastzit aan een huurcontract voor een bedrijfspand terwijl er door een gedwongen sluiting geen euro binnenkomt.
Als gesprekken met de verhuurder over een oplossing niets opleveren, kan de hurende ondernemer nog naar de rechter stappen. Er zijn meerdere juridische wegen om alsnog een aanpassing van het huurcontract af te dwingen. Zo heeft de huurder volgens het Burgerlijk Wetboek recht op een huurverlaging als het gehuurde pand een ‘gebrek’ vertoont. Dat is zo als de huurder het pand niet kan gebruiken zoals hij mocht verwachten.
Als een beroep op dit wetsartikel bijvoorbeeld is uitgesloten in de huurovereenkomst, dan zijn er nog meer mogelijkheden. Zo kan de huurder zich ook nog beroepen op ‘onvoorziene’ omstandigheden. Dat zijn omstandigheden die de partijen bij het sluiten van de (huur)overeenkomst niet konden voorzien en waar dus ook geen rekening mee is gehouden in het contract. Voor nieuwe contracten is de coronacrisis overigens in principe geen ‘onvoorziene’ omstandigheid meer (artikel). Maar bij een ouder contract kan het voor de rechter reden zijn om de overeenkomst aan te passen. Zo kreeg een hotel in Amsterdam van de rechter een voorlopige huurkorting van 50% van 1 november 2020 tot 1 juni 2021.
Ook in een zaak bij de rechtbank in Den Haag ging het over onvoorziene omstandigheden. Een café-uitbater liep achter met de huur en de verhuurder vroeg de rechter om het in 2018 gesloten huurcontract te ontbinden. De café-uitbater vroeg juist om een aanpassing van de huur en verwees daarbij naar onvoorziene omstandigheden.
De rechtbank concludeerde dat de coronacrisis had geleid tot ‘een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst’. De overeenkomst ongewijzigd voortzetten vond de rechter dan ook niet redelijk, maar de huur terugbrengen naar nul óók niet. Omdat geen van beide partijen iets kon doen aan de onvoorziene omstandigheden, besloot de rechtbank om het financiële nadeel te verdelen. De café-uitbater hoefde daarom maar de helft van de huur te betalen voor de periode dat de horeca gedwongen dicht was tussen 15 maart en 31 mei 2020. Hetzelfde huurregime gold en geldt voor de huidige lockdown, tot het moment dat de maatregelen weer versoepeld worden. Voor de tussenliggende periode vond de rechter op basis van het omzetverlies in die maanden een huurverlaging van 25% redelijk.
Rechtbank Amsterdam, 21 januari 2021, ECLI (verkort): 120
Rechtbank Den Haag, 21 januari 2021, ECLI (verkort): 461