Verkoop pand voor € 1 is onrechtmatig, vindt rechter

Het komt geregeld voor: een gebouw wisselt voor 'het symbolische bedrag' van € 1 van eigenaar. Maar een gemeente heeft voor zo'n symbolische transactie een tik op de vingers gekregen van de rechter. De verkoop van een pand tegen die prijs is namelijk onrechtmatig ten opzichte van een concurrerende onderneming.

17 juli 2019 | Door redactie

 De Groningse gemeente Oldambt verkocht in 2014 enkele gebouwen voor € 1 aan twee particuliere kopers. Daarbij werd afgesproken dat de gemeente ook de overdrachtsbelasting voor haar rekening zou nemen. Maar als tegenprestatie moesten de kopers wel binnen twee jaar de boerderij restaureren als rijksmonument en aan het andere gebouw ‘een toeristische invulling geven’. Inmiddels is dat gebouw een accommodatie voor groepen.

Concurrent ziet omzet flink inzakken

De verkoop schoot in het verkeerde keelgat bij een ondernemer in de buurt. Hij verhuurde namelijk ook groepsaccommodaties, op 1.500 meter afstand van het verkochte pand. En zag de omzet naar eigen zeggen met 50 tot 75% dalen na de komst van de concurrent. De ondernemer stapte daarom naar de rechter om een schadevergoeding te eisen. Volgens de ondernemer had de gemeente met de verkoop onrechtmatig gehandeld, door de gebouwen voor € 1 te verkopen en de verkoopkosten zelf te betalen. Ook zou er sprake zijn van verboden staatssteun, en daarom zou de koopovereenkomst ontbonden moeten worden.

Geen sprake van verboden staatssteun

De rechter concludeerde inderdaad dat er sprake was van een ‘begunstiging met publieke middelen’ van de kopers en concurrentievervalsing. De gemeente stelde dat de verkoopprijs logisch was omdat het pand in zeer slechte staat verkeerde en de kopers verplicht werden om de gebouwen te restaureren. Maar de rechter vond dat onvoldoende onderbouwd. Ook het argument dat de kosten voor de verbouwing dermate hoog waren dat het pand anders nooit levensvatbaar geëxploiteerd zou kunnen worden, vond de rechtbank niet overtuigend. Ondanks dat was er volgens de rechter geen sprake van verboden staatssteun. Daarvoor was de impact op de markt niet groot genoeg. De koopovereenkomst bleef dus in stand.

Gemeente had belangen zorgvuldig moeten afwegen

Maar de gemeente had met deze verkoop wel degelijk onrechtmatig gehandeld tegenover de concurrerende ondernemer. De gemeente had bij de transactie de belangen van de concurrent en de kopers zorgvuldig af moeten wegen en geen rechtshandelingen moeten uitvoeren die zouden kunnen leiden tot oneerlijke concurrentie. Zeker omdat er in het jaar van de verkoop nog een onderzoeksrapport zou uitkomen over het toerisme in de regio. Daaruit bleek dat er al een ‘overaanbod’ was in accommodaties, maar toen was de verkoop dus al rond.
Dat het algemeen belang gediend was met het behoud van een rijksmonument begreep de rechter wel, maar de gemeente had dan op zijn minst moeten laten zien dat er alternatieven waren onderzocht. Al met al oordeelde de rechter dat de ondernemer door het onrechtmatig handelen van de gemeente recht had op een schadevergoeding. Hoe hoog die is, moet nog worden bepaald.
Rechtbank Noord-Nederland, 17 april 2019 (publicatiedatum 26 juni 2019), ECLI (verkort): 1681