VERDIEPINGSARTIKEL
BTW en de verhuur van onroerende zaken
De verhuur van onroerende zaken is in principe vrijgesteld van BTW. Dit betekent dat als u een onroerende zaak verhuurt, u geen BTW hoeft af dragen.
Op deze hoofdregel bestaan een aantal belangrijke uitzonderingen. Zo is bijvoorbeeld de verhuur van parkeerruimte wel belast met 21% BTW. Tijd dus voor een rondje langs de uitzonderingen.
Dit verdiepingsartikel is geschreven door Michel Toet, fiscalist bij de Belastingdienst, e-mail: mjma.toet@belastingdienst.nl
De hoofdregel is dus dat de verhuur van onroerende zaken vrijgesteld is van BTW. Dit geldt in alle gevallen en het maakt dus niet uit wie de onroerende zaken verhuurt (stichting, bv, eenmanszaak).
Het is ook niet van belang of de verhuurder al dan niet winst wil beogen met de verhuur. Als de verhuur van onroerende zaken is vrijgesteld van BTW, heeft dit één groot voordeel: de verhuurder is in dat geval geen BTW verschuldigd over de verhuur.
Gezamenlijk kiezen voor BTW-belaste verhuur
Tegenover dit voordeel dat de verhuurder geen BTW is verschuldigd kleeft echter één groot nadeel: hij kan in dit geval de BTW op de kosten zoals onderhoud en schoonmaak, en op de bouw en andere investeringen van de onroerende zaak niet in aftrek brengen.
Gevolg hiervan is dat de verhuurder in de regel tegen niet aftrekbare BTW aanloopt die hij vervolgens probeert door te berekenen in de huurprijs. Om die reden kan het soms voordeliger zijn dat verhuurder en huurder gezamenlijk kiezen voor BTW-belaste verhuur. Dit geldt zeker als de huurder een aftrekrecht heeft.
Als de huurder en verhuurder samen kiezen voor BTW-belaste verhuur is dit alleen mogelijk als de huurder en verhuurder aan de volgende voorwaarden voldoen. De belangrijkste voorwaarde is dat de huurder de (door hem te huren) onroerende zaak gaat gebruiken voor prestaties waarvoor hij de BTW voor 90% of meer in aftrek kan brengen.
Er geldt een lager percentage van 70% voor bepaalde branches zoals de makelaardij en de reisbureaubranche. Dit betekent meestal dat BTW-belaste verhuur niet mogelijk is in de medische, sociaal-culturele en onderwijssector.
Bepalingen in de huurovereenkomst
Daarnaast moeten huurder en verhuurder een aantal formele bepalingen in de huurovereenkomst opnemen zoals een omschrijving van de onroerende zaak of het gedeelte daarvan waarvoor wordt geopteerd voor belaste verhuur, met plaatselijke kadastrale aanduiding, de datum waarop het boekjaar van de huurder begint, een ondertekende verklaring van de huurder waaruit blijkt dat hij de onroerende zaak gebruikt voor doeleinden waarvoor hij voor ten minste 90% (dan wel 70%) recht op aftrek van voorbelasting heeft en de datum waarop de belaste verhuur ingaat. Let op deze datum mag tot ten hoogste drie maanden vóór de datum van het opmaken van de schriftelijke huurovereenkomst zijn gelegen.
Verhuurder en huurder kunnen er ook voor kiezen om een formeel verzoek in te dienen bij de inspecteur voor BTW-belaste verhuur. Dit verzoek moet ook de eerder vermelde informatie bevatten. In de praktijk komt dit nauwelijks meer voor.
De verhuur van parkeerplaatsen en safeloketten is verplicht belast met BTW
Parkeerruimte verplicht belast
Op de hoofdregel dat de verhuur van onroerende zaken is vrijgesteld van BTW bestaan een aantal belangrijke uitzonderingen. Zo zijn de verhuur van blijvend geïnstalleerde werktuigen en machines, de verhuur van parkeerplaatsen en de verhuur binnen het kader van het hotelbedrijf aan personen die daar slechts voor een korte periode verblijven en de verhuur van safeloketten verplicht belast met BTW.
De verhuur van parkeerruimte voor voertuigen en de verhuur van lig- en bergplaatsen voor vaartuigen is verplicht belast met 21% BTW. Tegenover de verplichting om BTW te voldoen over de verhuuropbrengst staat het voordeel dat de verhuurder de BTW op de aankoop, verbetering en onderhoud van de parkeerplaatsen volledig als voorbelasting in aftrek kan brengen.
Deze uitzondering op de hoofdregel heeft een ruime betekenis. Niet alleen onroerende zaken die naar hun aard (inrichting) zijn bestemd om te worden gebruikt als parkeerruimte voor voertuigen zijn aan te merken als parkeerruimte. Onroerende zaken die niet zijn bestemd als parkeerruimte maar waarbij partijen overeenkomen om ze als zodanig te gebruiken zijn ook parkeerruimtes.
Te denken valt aan weilanden waarbij partijen, dat wil zeggen verhuurder en huurder, overeenkomen om ze voor een bepaalde tijd te gebruiken als parkeerruimte. Maar ook kassen waarin partijen overeenkomen dat ze deze, al dan niet tijdelijk, gebruiken om caravans in te stallen zijn aan te merken als parkeerruimte.
Geen definitie van begrip verhuur in de BTW-wetgeving opgenomen
Verhuur kan (zeer) belangrijke BTW-gevolgen met zich mee brengen. De nationale BTW-wetgeving noch de Europese BTW-wetgeving bevat echter geen definitie van het begrip verhuur. Om die reden is en wordt er vaak geprocedeerd over de vraag of sprake is van verhuur, en zo ja of dit vrijgesteld of belast is.
De Europese rechter heeft geoordeeld dat alleen sprake is van verhuur voor de BTW als de verhuurder tegen vergoeding en voor een overeengekomen tijdsduur aan de huurder het recht verleent om een onroerende zaak exclusief te gebruiken als ware de huurder de eigenaar van de onroerende zaak.
Verhuur is voor de BTW vaak een betrekkelijke passieve activiteit. Dat wil zeggen dat de verhuurder als ware alleen de onroerende zaak aanbiedt en vaak geen andere prestaties verricht. Het is niet van belang of huurder en verhuurder menen dat voor de BTW sprake is van verhuur. Het is ook niet van belang hoe en waarvoor de huurder de onroerende zaak gebruikt.
Parkeerruimte bij onroerende zaak
De verhuur van parkeerruimte kan echter gelijktijdig plaatsvinden met de verhuur van woningen en/of andere onroerende zaken zoals kantoren. Als daarvan sprake is, betekent dit meestal dat de verhuur van de parkeerruimte als ware opgaat in de verhuur van de andere onroerende zaak.
Dit betekent dat de verhuur van de parkeerruimte het BTW-regime van de verhuur van de andere onroerende zaak volgt. Gevolg hiervan is dat als de verhuur van de parkeerruimte opgaat in de verhuur van de andere onroerende zaak die is belast met BTW, de verhuur van de parkeerruimte ook belast is met BTW.
De verhuur van de parkeerruimte volgt ook het BTW-regime van de verhuur van de onroerende zaak als de parkeerruimte en de andere onroerende zaak deel uitmaken van hetzelfde gebouwencomplex én de parkeerruimte en de andere onroerende zaak door dezelfde verhuurder worden verhuurd. Een parkeerruimte maakt zowel deel uit van hetzelfde gebouwencomplex als deze zich bevindt in dat complex als wanneer de parkeerruimte zich in een afzonderlijk (garage)complex bevindt nabij de andere onroerende zaak die behoort tot dat gebouwencomplex.
Garageboxen verplicht belast, opslagboxen vrijgesteld
De hoogste rechter heeft geoordeeld dat de verhuur van garageboxen die worden gebruikt als opslagruimte niet is vrijgesteld van BTW maar verplicht is belast. Het feit dat de huurder de garageboxen niet gebruikt als parkeerruimte doet daaraan niets af. Dit betekent dat als een ondernemer een garagebox verhuurt dit verplicht is belast met BTW, ongeacht het feit of de ondernemer deze garageboxen aanbiedt als opslagruimte.
Daarentegen heeft de hoogste rechter besloten dat de verhuur van opslagboxen vrijgesteld is van BTW. Het ging in deze zaak om een ondernemer die in een gebouw opslageenheden verhuurde. Naast de verhuur van opslageenheden droeg de ondernemer zorg voor permanente bewaking en dat de eenheden voldoende worden geventileerd en verwarmd. Een belangrijk verschil tussen de verhuur van opslagboxen en garageboxen is dat de garageboxen naar aard en inrichting geschikt zijn voor het parkeren van voertuigen.
De verhuur van een appartment aan personen die voor een korte periode verblijven is belast met BTW
Als u onroerende zaken verhuurt in het kader van het hotel-, pensioen-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf (hotelbedrijf) aan personen die daar slechts een korte periode verblijven, is dit verplicht belast met BTW. Meestal is dit gunstig omdat u als een ondernemer een tariefvoordeel kunt behalen. Deze verhuur is namelijk belast tegen 9% terwijl meestal het tarief op de aankoop, verbetering en onderhoud 21% is.
Het begrip hotelbedrijf is ruim. Dit gaat om accommodaties die zijn ingericht om daarin kort te verblijven, dat wil zeggen dat het een gemeubileerde ruimte betreft. Om die reden oordeelde de hoogste rechter dat de verhuur van gemeubileerde appartementen onder het begrip ‘in het kader van het hotelbedrijf’ valt. De Hoge Raad oordeelde ook dat het niet noodzakelijk is dat naast de verhuur de verhuurder het gemeubileerde appartement schoonmaakt, bed- en badlinnen alsmede ontbijt aanbiedt.
Korte periode verhuur
Dit betekent echter niet dat de verhuur van gemeubileerde appartementen of vakantiewoningen verplicht is belast met BTW. Alleen de verhuur aan personen die daar voor een korte periode verblijven is verplicht belast met BTW.
De nationale wet noch de Europese BTW-richtlijn bevat een definitie van het begrip voor een korte periode. De staatssecretaris van Financiën meent dat sprake is van een ‘verblijf voor een korte periode’ als de gast maximaal zes maanden in de accommodatie verblijft én hij het middelpunt van zijn maatschappelijk leven niet daar naartoe verplaatst. Ook moet de verhuurder een maximale huurtermijn van zes maanden bedingen.
In de praktijk is er geregeld discussie of de verhuur van gemeubileerde appartementen aan expats al dan niet is belast met 9% BTW.
verhuur van parkeerplaatsen en de verhuur binnen het kader van het hotelbedrijf aan personen die daar slechts voor een korte periode verblijven en de verhuur van safeloketten verplicht belast met BTW.