VERDIEPINGSARTIKEL

De WOZ-waarde speelt grote rol bij veel belastingen

Ook dit jaar jaar zult u de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) weer op uw (digitale) deurmat hebben gevonden. Als eigenaar of gebruiker van een bedrijfspand maar ook als woningeigenaar is er geen ontkomen aan. De hoogte van de OZB hangt onder af van de WOZ-waarde.

Maar deze waarde speelt niet alleen een rol bij de OZB. Het is voor veel meer belastingen het uitgangspunt. Bekijk uw aanslag daarom kritisch!


27 mei 2020 5 minuten Door redactie

Dit verdiepingsartikel wordt u aangeboden door Rendement Online


Een stijgende WOZ-waarde is meestal een tegenvaller voor uw portemonnee, want de WOZ-waarde speelt een belangrijke rol bij de heffing van belastingen door:

  • gemeenten: voor de vaststelling van de OZB;
  • waterschappen: voor de vaststelling van de waterschapsbelasting;
  • de rijksoverheid, ofwel de Belastingdienst voor de vaststelling van:
  • het eigenwoningforfait in de IB;
  • de afschrijvingsgrens voor gebouwen in de VPB en IB;
  • de waardering van andere dan eigen woningen in het kader van de vermogensrendementsheffing in box 3;
  • de bepaling van de bijtelling privégebruik woning bij de winst uit onderneming;
  • de waardering van woningen in de erf- en schenkbelasting.

De algemene regels voor de bepaling van de waarde van onroerende zaken in Nederland staan in de Wet WOZ.

De gemeenten zijn de uitvoerders van die wet. De taxatie vindt plaats op basis van een zogenoemde uniforme waardepeildatum die voor het hele land geldt.

Voor het WOZ-tijdvak van 1 januari 2020 tot en met 31 december 2020 is de waardepeildatum 1 januari 2019. Dit betekent dat de waarde van elke onroerende zaak wordt bepaald aan de hand van de waarde die de onroerende zaak had op 1 januari 2019.

WOZ-waarde en belastingen

Taxatie

Voor de bepaling van de WOZ-waarde van woningen maken gemeenten gebruik van een vergelijkingsmethode, ook wel bekend als de modelmatige waardebepaling. Daarbij spelen zowel de verkoopcijfers als de kenmerken van een woning een rol.

De WOZ-waarde is eigenlijk de marktwaarde rekening houdend met enkele waarderingsvoorschriften. De marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken niet onder dwang zouden hebben gehandeld.

Appartementeigenaren moeten opletten!

Zeker eigenaren van appartementen moeten de WOZ-waarde misschien nog eens extra tegen het licht houden. In consumentenprogramma Kassa hebben een WOZ-bezwaarbureau en een belangenvereniging voor verenigingen van eigenaren (VvE’s)aangegeven dat tot wel tienduizenden appartementen kampen met een te hoge WOZ-waarde.

Reservefonds
Dit komt volgens hen doordat gemeenten het reservefonds van de VvE meetellen in de waarde van het appartement. Volgens deze partijen mag dat niet, en zij verwijzen daarbij naar een uitspraak van het gerechtshof in Den Haag.

In deze zaak had een heffingsambtenaar de WOZ-waarde van een appartement bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Van de koopsommen van de vergelijkingsobjecten bestond ook een gedeelte van de waarde uit het reservefonds van de VvE.

De vraag was of dit aandeel in de onderhoudsreserve uit de koopsommen moest worden gehaald voordat deze vergeleken konden worden met het appartement. Het hof vond dat de hoogte van de onderhoudsreserve niet mocht worden meegeteld bij vaststelling van de WOZ.

Bedrijfspand

Voor de bepaling van de WOZ-waarde van niet-woningen worden ook andere marktgegevens gebruikt. Zo maken de meeste gemeenten bij de waardebepaling van winkel- en bedrijfspanden vaak gebruik van de huurwaardekapitalisatiemethode.

De waarde van uw pand wordt dan gebaseerd op een getaxeerde huurwaarde die wordt vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor, ofwel het aantal keer de jaarhuur die iemand bij verkoop wil ontvangen of bij koop bereid is te betalen.

De taxatie van de huurwaarde vindt plaats door vergelijking met de brutohuurprijzen (inclusief kosten voor beheer en exploitatie) van vergelijkbare panden die rond de waardepeildatum tot stand zijn gekomen. Naast huurprijzen spelen ook andere marktgegevens een rol.

Marktontwikkeling

In principe mag uw gemeente bij de waardebepaling geen rekening houden met eventuele ontwikkelingen ná de waardepeildatum. Toch kunnen er zich situaties voordoen waarbij correctie van de WOZ-waarde nodig is. Dit is het geval bij een wijziging van het pand, van de gerechtigdheid tot het pand of bij vererving.

De situatie kan zich voordoen dat er tussen de waardepeildatum en het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, iets gebeurt waardoor de waarde van het pand een wijziging ondergaat. Denk hierbij aan een verbouwing, sloop, bestemmingswijziging of een recent bekend geworden bodemverontreiniging.

In deze situaties negeert de gemeente de waardepeildatum en kijkt zij alleen naar de situatie bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de WOZ-waarde wordt vastgesteld. Deze datum is de toestandspeildatum. Feitelijk wordt de waardepeildatum een jaar opgeschoven om rekening te houden met zo’n bijzondere omstandigheid.

Het controleren van uw WOZ-waarde, hoe pakt u dat aan?

Aangezien aardig wat belastingen de WOZ-waarde als uitgangspunt nemen, is het raadzaam om de WOZ-waarde te controleren. Er zijn verschillende manieren om dit te doen:

  • Raadpleeg het gemeentelijke taxatieverslag voor inzicht in de opbouw van de WOZ-waarde. Dit kan via de site van uw gemeente (digitale balie). Voor woningen is het taxatieverslag vaak ook beschikbaar via www.mijn.overheid.nl. U kunt met uw DigiD inloggen op MijnOverheid.
  • Vergelijk de WOZ-waarde met woningen in de buurt op wozwaardeloket.nl.
  • Vraag verkoopcijfers op bij het Kadaster. Let er wel op dat u een vergoeding moet betalen voor deze gegevens.

Als de waarde van het pand in uw ogen te hoog of te laag is vastgesteld, kunt u een bezwaarschrift indienen binnen zes weken na de dagtekening van de WOZ-beschikking. Als u meer tijd nodig heeft, bijvoorbeeld om cijfers op te vragen om goed te onderbouwen waarom u de WOZ-waarde onjuist vindt, kunt u alvast een pro-formabezwaarschrift indienen.

Gerechtigdheid

Ook bij een wijziging van de gerechtigdheid tot het pand kan de gemeente een nieuwe beschikking afgeven. Dan past de gemeente de oorspronkelijke waardepeildatum toe, maar zij beoordeelt de hoogte van de beschikking opnieuw.

De gerechtigdheid wijzigt uiteraard bij verkoop, zodat ook de kopers van een pand de mogelijkheid hebben om – voor het lopende jaar – alsnog een nieuwe WOZ-beschikking aan te vragen. Maar ook erfgenamen kunnen alsnog bezwaar maken als zij een pand erven.

Verder geldt er voor woningen en bedrijfspanden die u door schenking of vererving verkrijgt al enkele jaren een bijzondere keuzeregeling. Op basis van deze regeling kunt u als verkrijger ervoor kiezen om de verschuldigde erfbelasting of schenkbelasting te laten berekenen naar:

  • de WOZ-waarde van het jaar van de verkrijging; of
  • de WOZ-waarde van het jaar volgend op het jaar van de verkrijging.