VERDIEPINGSARTIKEL

De juridische aspecten van vastgoed

Bij vastgoed kunt u niet om de juridische aspecten heen. Het begrip onroerende zaken is daarbij erg belangrijk. Wat onroerende zaken zijn, staat uitgebreid beschreven in het Burgerlijk Wetboek (BW).

Denk aan huizen, winkels en kantoorpanden, maar ook aan grond, nog niet gewonnen delfstoffen of zogenoemde ‘werken die duurzaam met de grond verbonden zijn’. In dit artikel is het bedrijfspand het uitgangspunt. Tegen welke juridische zaken kunt u aanlopen?


20 april 2021 6 minuten Door redactie

Dit verdiepingsartikel wordt u aangeboden door Rendement Online


Het begrip onroerende zaken staat in artikel 3.3 van het BW. Het gaat hierbij om de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken. Het is dus belangrijk dat de zaak duurzaam ter plaatse blijft. Zijn zaken niet onroerend, dan vallen ze onder de roerende zaken. Dit geldt bijvoorbeeld voor een auto, computer of kassa.

Eigendom: een absoluut recht

De eigendom van een onroerende zaak is het meest omvattende recht dat u op vastgoed kunt bezitten. In juridische termen heet dit een absoluut recht. Een absoluut recht kunt u tegenover iedereen handhaven en u mag dit recht ook verdelen of opdelen.

Zo kunt u een pand niet alleen bouwkundig delen, maar ook civielrechtelijk. Bij dit laatste ontstaan twee vormen van eigendom: juridische eigendom en economische eigendom. Hoe zit dat?

Bij juridische eigendom bezit iemand het recht om onroerende zaken te verkopen en over te dragen. De juridische eigenaar van een onroerend goed is ingeschreven in de daarvoor bestemde openbare registers van het Kadaster.

De economisch eigenaar kan niet de juridische eigendom van een pand overdragen

U vindt er alle zogenoemde leveringsakten rond de verkoop en overdracht van eigendom die verkopers en kopers bij de notaris gezamenlijk hebben ondertekend. De registers zijn openbaar: iedereen kan informatie opvragen over wie de eigenaar van een pand is.

Alle hypotheekakten die worden gepasseerd bij de notaris, worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. U kunt dus te allen tijde nagaan welke hypotheek er op een pand rust.

Bij economische eigendom kan iemand feitelijk wél eigenaar zijn, maar hoeft hij niet als zodanig geregistreerd te staan. Degene die het recht op de gebruikswaarde van een object heeft, heet de economische eigenaar.

De volledige eigenaar heeft alle rechten en plichten – inclusief het risico van waardeverandering of tenietgaan van de onroerende zaak! – overgedragen, maar het recht op juridische levering achtergehouden.

De economisch eigenaar kan dus niet de juridische eigendom van een pand overdragen, zonder medewerking van de juridische eigenaar, ook al gaan de waardeveranderingen hem wel aan. De juridische eigenaar kan wel aan een derde verkopen zonder medewerking van de economische eigenaar.

Het behoeft geen betoog dat dit voor de laatste een aardig risico kan betekenen. Om dit uit te sluiten, worden naast de economische eigendomsoverdracht vaak ook andere overeenkomsten opgesteld.

Juridisch verschil tussen verkoop en overdracht

De termen verkoop en overdracht kunnen gemakkelijk voor verwarring zorgen. Bij verkoop wordt een pand immers ook overgedragen. Het begrip overdracht is echter ruimer. Om een goed in juridische eigendom te laten overgaan, moet aan drie eisen zijn voldaan:

  • een geldige titel (bijvoorbeeld een overeenkomst van verkoop, schenking) moet aanwezig zijn;
  • de beschikkingsbevoegdheid moet zijn overgedragen;
  • er moet een leveringshandeling (bijvoorbeeld een notariële akte bij onroerende zaken) zijn geweest.

Bij verkoop gaat het alleen om de titel en daarmee gaat de eigendom nog niet over.

Huur en verhuur

Bij huur en verhuur van een pand is sprake van een relatie tussen de huurder en de verhuurder. De huurder betaalt voor het gebruik en genot van het pand een vergoeding aan de verhuurder. De verhuurder zorgt dat de huurder ongestoord genot kan hebben van de onroerende zaak. De regels waaraan beide partijen moeten voldoen voor de huur van woonof bedrijfsruimten zijn terug te vinden in Boek 7, titel 4 BW.

Voor woonruimtes zijn de algemene en bijzondere bepalingen uit de wet dwingend van aard. Dwingend wil zeggen dat u daarvan niet mag afwijken. Een verhuurder mag bijvoorbeeld niet ten nadele van de huurder overeenkomen dat de huurder gebreken zelf moet verhelpen. Alleen de huurder kan zich op deze bescherming beroepen. Dit recht wordt ook wel semi-dwingend recht genoemd.

Een uitzondering geldt voor de collectief overeengekomen standaardregelingen tussen organisaties van huurders en verhuurders die worden gesloten voor een gehele bedrijfstak of beroepsgroep.

Bedrijfsruimte volgens de wet

In het BW staat de term ‘bedrijfsruimte’ verder uitgelegd (ook wel middenstandsbedrijfsruimte genoemd). De wetgever omschrijft het begrip als een gebouwde onroerende zaak die is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant of cafébedrijf, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf.

Er moet sprake zijn van een publiek toegankelijk lokaal waarbij roerende zaken of dienstverlening rechtstreeks worden geleverd. Ook het hotelbedrijf en een kampeerbedrijf vallen hieronder.

In de huurwetgeving zijn twee soorten regimes te vinden, te weten voor (middenstands)bedrijfsruimte en voor zogenoemde overige bedrijfsruimte. De overige bedrijfsruimten zijn alle panden die niet onder de definitie van (middenstands) bedrijfsruimte vallen.

Het verschil tussen (middenstands)bedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte is van belang omdat ondernemers die gebruikmaken van een (middenstands)bedrijfsruimte extra bescherming krijgen.

De verhuurder en huurder van een bedrijfsruimte kunnen in principe zelf bepalen hoe de huurovereenkomst eruitziet. Als huurder van een bedrijfsruimte geniet u minder bescherming dan als huurder van een woonruimte. De wet maakt onderscheid in drie soorten bedrijfsruimten:

  • middenstandsbedrijfsruimte (zoals winkels, restaurants, hotels, kampeerbedrijven);
  • overige bedrijfsruimte (zoals banken, kantoren, fabrieken, praktijkruimten);
  • afhankelijke woningen (bijvoorbeeld winkelwoningen die zijn gekoppeld aan een middenstandsbedrijfsruimte).
De opzegtermijn bedraagt minimaal één jaar vóór de einddatum van de overeenkomst

Duur van de huurperiode

De standaard huurperiode bedraagt vijf jaar, maar u kunt ook een langere periode afspreken. Wanneer u als huurder de huur niet tijdig opzegt, wordt de overeenkomst wettelijk met dezelfde periode verlengd.

Is de eerste huurperiode langer dan vijf jaar, dan wordt de periode verlengd tot en met tien jaar. In de gevallen dat de door u overeengekomen huurperiode langer is dan tien jaar, geldt de overeengekomen duur. De overeenkomst kunt u dan daarna voor onbepaalde of bepaalde tijd voortzetten, tenzij u natuurlijk opzegt.

De opzegtermijn bedraagt minimaal één jaar vóór de einddatum van de overeenkomst. Anders wordt de huur verlengd met vijf jaar of tot aan tien jaar. Na tien jaar leidt het niet tijdig opzeggen niet tot extra verlenging.

Opzegging door de verhuurder is dan alleen mogelijk als de huurder ermee instemt. Als de huurder niet instemt met de opzegging, moet de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te beëindigen. Voor middenstandsbedrijfsruimtes gelden beschermende bepalingen bij opzegging door de verhuurder, tenzij de huurperiode twee jaar of korter is.

Huurprijs overeenkomen

Bij het aangaan van de overeenkomst kunt u zelf de huurprijs vaststellen of overeenkomen. Er geldt geen wettelijk maximum. Het maakt ook niet uit of het gaat om een middenstandsbedrijfsruimte of overige bedrijfsruimte.

Heeft u een middenstandsbedrijfsruimte, dan kan de huurprijs elke vijf jaar worden herzien. Dit is alleen anders als er een periode van langer dan vijf jaar is afgesproken. Voor de huurverhoging moet de verhuurder kijken naar de gemiddelde prijs van vergelijkbare bedrijfsruimte in de omgeving.

Voor overige bedrijfsruimte geldt deze regel niet. Partijen zijn vrij om een huurprijs af te spreken. Bent u het er niet mee eens, dan mag u de huurovereenkomst beëindigen. De rechter kan uitkomst bieden als u er echt niet uitkomt.

Opzegging door de verhuurder is alleen mogelijk als de huurder ermee instemt

Huurders van middenstandsbedrijfsruimten genieten een grotere wettelijke bescherming dan huurders van ‘overige bedrijfsruimten’. Deze beschermende bepalingen zijn:

  • de verhuurder moet de huur schriftelijk of bij deurwaardersexploot opzeggen en tevens de gronden noemen die tot de opzegging leiden;
  • de opzegtermijn van zowel de huurder als de verhuurder is ten minste één jaar vóór de einddatum van de overeenkomst. Neemt de verhuurder deze termijn niet in acht, dan wordt de overeenkomst na de eerste vijf jaar nog eens met vijf jaar verlengd. Na tien jaar leidt het niet-tijdig opzeggen niet tot extra verlenging;
  • opzegging door de verhuurder is alleen mogelijk als de huurder ermee instemt. Doet deze dat niet, dan moet de verhuurder de kantonrechter vragen de huurovereenkomst te beëindigen. De voorwaarden voor deze vordering zijn afhankelijk van de verlopen huurperiode;
  • een vordering voor beëindiging van de huur na de eerste vijf jaar wordt alleen toegewezen als:
    • de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen; of
    • de verhuurder aannemelijk maakt dat hij zelf, zijn partner of kinderen het pand als bedrijfsruimte nodig hebben;
  • renovatie van het bedrijfspand valt onder de notie ‘dringend eigen gebruik’. De verhuurder kan de huur opzeggen als een renovatie van het pand niet uitvoerbaar is zonder de huur te beëindigen. Hij dient hierbij wel de regels voor het opzeggen van de huur in acht te nemen. Deze voorwaarde maakt het voor verhuurders eenvoudiger om renovaties uit te voeren.

Het complete verhaal over vastgoed leest u in themadossier Fiscaal Rendement Steentje bijdragen aan uw fundament.