VERDIEPINGSARTIKEL

Regels in de overdrachtsbelasting

Bij de aankoop van een bedrijfspand krijgt u te maken met de overdrachtsbelasting. Sinds 1 januari 2021 geldt daarvoor een heffing van 8% maar voor woningen geldt een lager tarief van 2%.

Maar u kunt met een bedrijfspand mogelijk wel profiteren van een vrijstelling. Wat zijn nu de (nieuwe) regels voor de overdrachtsbelasting?


19 maart 2021 6 minuten Door redactie

Dit verdiepingsartikel wordt u aangeboden door Rendement Online


Zoals de naam van deze belasting al aangeeft, wordt overdrachtsbelasting geheven bij overdracht van een onroerende zaak. De Wet op de Belastingen van Rechtsverkeer (WBRV) onderscheidt vier belangrijke elementen die van belang zijn voor een belaste overdracht:

  • het moet gaan om een overdracht;
  • het moet gaan om een verkrijging;
  • de zaak moet in Nederland zijn gelegen;
  • het betreft een onroerende zaak (een woning, bedrijfspand of een stuk grond), zakelijke rechten daarop

De eerste twee elementen zijn helder: er kan pas belasting worden geheven als sprake is van een overdracht en daarmee van een verkrijging. Als er niets gebeurt, kan er ook niets worden belast. Bovendien kan de fiscus alleen belasting heffen over onroerende zaken in Nederland. De Nederlandse overheid kan nooit invloed uitoefenen op buitenlands grondgebied.

Het tarief voor de overdrachtsbelasting bij bedrijfspanden is per 1 januari 2021 dus 8%. Voor de verkrijging van woningen en van rechten waaraan deze zijn onderworpen, maar ook voor aanhorigheden (mits tegelijk met woning verkregen) geldt een verlaagd tarief van 2%. Daarnaast kan er nog sprake zijn van een vrijstelling.

Koopt u een bedrijfspand met een woongedeelte, dan kunt u een splitsing maken. Gaat u voor langere tijd in het woongedeelte wonen, dan geldt daarvoor het lage tarief (of de startersvrijstelling) van de overdrachtsbelasting. De rest van het pand valt onder het tarief van 8%.

De waarde van een zaak in het economisch verkeer is onderworpen aan overdrachtsbelasting.

Waarde onroerende zaak

Het is de verkrijger van de onroerende zaak die de overdrachtsbelasting moet betalen. De waarde van een zaak in het economisch verkeer, met als minimum de waarde van de overeengekomen tegenprestatie, is onderworpen aan overdrachtsbelasting. Het gaat dus om de waarde die met de beste voorbereiding, op de markt tegen de beste prijs aan een ander kan worden verkocht en geleverd.

Bij iedere latere doorverkoop van een pand is in principe overdrachtsbelasting verschuldigd. Er geldt echter een bijzondere regeling als de akte van doorverkoop wordt opgemaakt binnen zes maanden na de vorige transportakte waarop overdrachtsbelasting is geheven. In deze doorverkoopperiode wordt alleen overdrachtsbelasting geheven over het verschil tussen de nieuwe en de oude koopsom. Bij doorverkoop met verlies, wordt geen overdrachtsbelasting geheven, maar volgt ook geen teruggaaf.

Vrijstellingen overdrachtsbelasting

De volgende vrijstellingen (onder voorwaarden) gelden voor de overdrachtsbelasting (zie kader voor startersvrijstelling):

  • als u zowel BTW als overdrachtsbelasting moet betalen;
  • bij de verdeling van onroerende zaken tussen samenwoners;
  • als u een landgoed koopt;
  • bij de verkrijging van de onderneming door (klein- of pleeg)kinderen, (half of pleeg)broers en zussen van de ondernemer en hun echtgenoten die de onderneming voortzetten;
  • als sprake is van een inbreng in een maatschap, vennootschap onder firma of commanditaire vennootschap;
  • als er sprake is van de omzetting van een onderneming in een nv of bv;
  • bij fusies, splitsingen en interne reorganisaties;
  • bij de aankoop van landbouwgrond of natuurgrond;
  • bij het herinrichten van landerijen (ruilverkaveling);
  • als sprake is van stedelijke herstructurering;

Startersvrijstelling voor de aankoop van woningen voor jongeren onder de 35 jaar

Per 1 januari 2021 geldt in de overdrachtsbelasting de zogenoemde startersvrijstelling. Om in aanmerking te komen voor deze vrijstelling gelden de volgende voorwaarden:

  • U koopt een woning waarin u zélf voor langere tijd gaat wonen;
  • U bent op het moment van de koop 18 jaar of ouder, maar nog geen 35 jaar;
  • U kreeg de startersvrijstelling niet eerder.
  • De woning mag inclusief aanhorigheden zoals een tuin, garage en schuur niet duurder zijn dan € 400.000 (deze voorwaarde geldt sinds 1 april 2021).

Ook als u al eerder een woning heeft gekocht, kunt u nog profiteren van de startersvrijstelling. U kunt de startersvrijstelling gebruiken als u aan de voorwaarden voldoet. Koopt u samen met een partner een woning, dan moet u allebei voldoen aan de voorwaarden. Anders geldt de vrijstelling alleen voor een deel van de woning.

Om gebruik te maken van de startersvrijstelling moet u verklaren dat u zelf voor langere tijd in de woning gaat wonen. Hiervoor kunt u het formulier Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling invullen. De notaris voegt de ondertekende verklaring bij de akte. U moet de verklaring voor de overdracht aan de notaris geven.

Het begrip onroerende zaak voor de overdrachtsbelasting zorgt vaak voor veel discussie. Zo is aannemelijk dat alleen de overdracht van de hele onroerende zaak, de volledige eigendom, wordt belast.

Oorspronkelijk was dit ook het geval. Toen steeds vaker alleen de economische eigendom werd overgedragen en de juridische eigendom achterbleef, besloot de overheid in te grijpen. Tegenwoordig behoort ook de overdracht van de economische eigendom tot de handelingen die worden belast voor de overdrachtsbelasting.

Rond de economische eigendom van onroerende zaken spelen twee risico’s:

  • het risico van tenietgaan;
  • het risico van waardeverandering.

In de praktijk ontstond discussie over de reikwijdte van de definitie van economisch eigendom, met name over het begrip ‘enig risico van tenietgaan’. Deze discussie mondde uit in een arrest van 3 november 1999 waarin de rechter bepaalde dat, als niet wordt voldaan aan de eis dat de verkrijger enig risico van tenietgaan draagt, er geen sprake kan zijn van een economische eigendomsoverdracht.

Aandelen in een onroerendezaaklichaam zijn ook onroerende zaken

Economische eigendom

Het arrest vormde voor de staatssecretaris van Financiën de aanleiding tot onmiddellijke wijziging van de definitie van economische eigendom. Aan de wijziging van art. 2, tweede lid WBRV, is terugwerkende kracht toegekend tot 12 november 1999, 18.00 uur.

De wijziging houdt in dat het risico van tenietgaan niet langer als een zelfstandig vereiste in de definitie voorkomt. Het vereiste ‘enig risico van waardeverandering’ is voldoende om een economisch belang aan te duiden.

Om te voorkomen dat de voorlopige koopovereenkomst als economische eigendomsoverdracht geldt, is de verkrijging van uitsluitend het recht op levering uitgezonderd. De overdracht van een onroerende zaak of de levering van de economische eigendom daarvan, is dus belast. Dit is een zogenoemde directe overdracht.

Als u aandelen in een bv verkoopt, waarin een onroerende zaak is begrepen, verkoopt u alleen aandelen, niet de onroerende zaak als zodanig. Op deze wijze zou het mogelijk zijn om vastgoed zonder overdrachtsbelasting te verkopen aan derden. Deze verkoop gebeurt dan op een indirecte manier. Tegen mogelijk misbruik hiervan heeft de overheid een zogenoemde fictiebepaling in de WBRV opgenomen.

Een bv is een onroerendezaaklichaam als minstens de helft van de bezittingen bestaat uit vastgoed

Deze fictiebepaling gaat ervan uit dat aandelen in een zogeheten onroerendezaaklichaam ook (fictieve) onroerende zaken zijn. En dus kan de Belastingdienst bij de verkrijger van deze aandelen ook overdrachtsbelasting heffen.

Om een bv een onroerendezaaklichaam te laten zijn, moet minstens de helft van de bezittingen bestaan uit vastgoed (de bezitseis). Hierbij gaat het niet alleen om de bezittingen op het moment van verkoop van de aandelen, maar kijkt de Belastingdienst ook naar de bezittingen van het voorafgaande jaar. Daarnaast moet ten minste 30% van de bezittingen bestaan uit in Nederland gelegen onroerende zaken.

Voldoet de bv ergens in dat jaar aan deze bezitseis, dan is er sprake van een onroerendezaaklichaam en bent u dus overdrachtsbelasting verschuldigd bij de koop van de aandelen. Hiervoor is nog wel vereist dat de werkzaamheden van de bv hoofdzakelijk – dat is 70% of meer – bestaan uit het verkrijgen, verkopen of exploiteren van onroerende zaken (doeleis).

Niet altijd betalen

Dit betekent echter niet dat u dan altijd overdrachtsbelasting moet betalen Er wordt namelijk alleen overdrachtsbelasting geheven als de verkrijger (met inbegrip van de al aan hem toebehorende aandelen en de aandelen die hij op basis van dezelfde overeenkomst nog verkrijgt):

  • als natuurlijk persoon (al dan niet tezamen met zijn echtgenoot, zijn bloed- of aanverwanten of verbonden lichaam) voor ten minste een derde gedeelte en al dan niet tezamen met zijn echtgenoot voor meer dan 7% in de rechtspersoon heeft;
  • als rechtspersoon (al dan niet tezamen met een verbonden lichaam of een verbonden natuurlijk persoon) voor ten minste een derde gedeelte belang in de rechtspersoon heeft.

Opletten met aandelen!
Bij de overdracht van aandelen in een bv met veel onroerende zaken moet u dus opletten op de heffing van overdrachtsbelasting. Vraag daarom altijd na bij uw fiscale adviseur wat de gevolgen zijn van de overdracht van de aandelen. Dat voorkomt een onverwachte heffing