VERDIEPINGSARTIKEL

BTW bij verkoop onroerende zaak

De verkoop van een onroerende zaak is, afhankelijk van de feiten en omstandigheden, al dan niet belast met BTW. Hoewel BTW bij de verkoop van een onroerende zaak niet altijd wettelijk verplicht is, kan het soms lonen om BTW-belast te leveren. Wanneer zou u voor deze mogelijkheid kunnen kiezen en wanneer pakt deze keuze voor u voordelig uit?


31 maart 2019 5 minuten Door redactie

Dit verdiepingsartikel wordt u aangeboden door Rendement Online en Carola van Vilsteren, Van Vilsteren BTW, e-mail: info@btwadvies.com


De levering van een onroerende zaak is altijd belast met BTW als het gaat om een bouwterrein of een onroerende zaak die niet langer dan twee jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen. Van een bouwterrein is sprake als het een onbebouwde grond betreft die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen.

De aanvraag van een omgevingsvergunning of de ontvangst van een factuur van een architectenbureau die een bouwtekening heeft gemaakt kan er al toe leiden dat er sprake is van een bouwterrein. Van belang is de intentie van de koper van de grond.

BTW is ook verplicht bij de levering van (een gedeelte van) een gebouw en het bijbehorende terrein als de levering plaatsvindt voor, op of uiterlijk twee jaar na het moment van eerste ingebruikname. Er is dan sprake van levering tijdens de bouw- en handelsfase. In alle andere gevallen is geen BTW verschuldigd.

Herzieningstermijn bij aftrek BTW

Wanneer een ondernemer bij de aankoop of bouw van een onroerende zaak BTW moet betalen, zal hij de BTW in aftrek brengen als hij de onroerende zaak voor BTW-belaste prestaties gebruikt. Vervolgens gaat voor de onroerende zaak een herzieningstermijn lopen, die start in het jaar van investeren en doorloopt tot en met de negen volgende jaren.

Wanneer gedurende deze periode de onroerende zaak wordt verkocht zonder dat daarbij BTW in rekening wordt gebracht, moet de ondernemer de eerder in aftrek gebrachte BTW op de onroerende zaak (gedeeltelijk) herzien. De BTW moet per nog openstaand herzieningsjaar met 1/10 van het eerder in aftrek gebrachte BTW-bedrag worden herzien.

BTW-correctie betalen

Een praktijkvoorbeeld: een bv kocht in 2016 een pand aan van een projectontwikkelaar. Daarbij werd € 50.000 BTW in rekening gebracht. Het pand werd in 2016 in gebruik genomen door de bv. Bij aankoop van de onroerende zaak heeft de bv de BTW volledig in aftrek gebracht.

Omdat voor onroerende zaken een herzieningstermijn van tien jaar geldt, start deze termijn in 2016 en loopt door tot en met 2025. Als de bv het pand in 2019 verkoopt, is wettelijk geen BTW verschuldigd. Er is dan namelijk geen sprake van een bouwterrein of een onroerende zaak die nog niet langer dan twee jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen.

Voor de jaren 2019 tot en met 2025 moet daarom een BTW-correctie voor de nog openstaande herzieningstermijn worden gemaakt. Omdat nog zeven jaren openstaan, moet een BTW-correctie van 7/10 x € 50.000 = € 35.000 worden gemaakt. Deze BTW moet de bv aan de Belastingdienst terugbetalen.

Er kan worden gekozen om de onroerende zaak BTW-belast te leveren

Herziening BTW voorkomen

Om te voorkomen dat een ondernemer BTW moet herzien, kan onder voorwaarden worden gekozen om de onroerende zaak BTW-belast te leveren. Het voordeel hiervan is dat de ondernemer de eerder in aftrek gebrachte BTW niet hoeft te corrigeren, omdat het pand met BTW wordt geleverd. De voorwaarden om BTW-belast te kunnen leveren, zijn de volgende:

  • de koper moet de onroerende zaak voor 90% of meer voor BTW-belaste prestaties gaan gebruiken.;
  • het optieverzoek moet tijdig en volledig zijn ingediend.

Bij particuliere koper

Wanneer de koper een particulier is, kan niet voor BTW-belaste levering gekozen worden, omdat een particulier geen BTW-belaste prestaties met de onroerende zaak verricht.

Voorafgaand aan de levering van de onroerende zaak moet worden bepaald of de koper recht heeft op aftrek van 90% of meer van de voorbelasting. Er moet daarom een inschatting worden gemaakt van het gebruik van de onroerende zaak door de koper. Van belang is dat op het moment van de levering de koper nog steeds voldoet aan het 90%-vereiste, zodat voor BTW-belaste levering kan worden gekozen.

De beoordeling van het 90%-criterium moet worden gedaan op basis van de omzetverhoudingen. Als het werkelijk gebruik van de onroerende zaak beduidend afwijkt van de omzetverhoudingen, mag worden aangesloten bij de vierkante meters.

Kiezen voor BTW-belaste levering

In sommige situaties kan ook voor BTW-belaste levering worden gekozen als het aftrekrecht van de koper tussen de 70% en 90% ligt. De rijksoverheid heeft branches aangewezen die hiervoor in aanmerking komen: werkgeversorganisaties, makelaars in onroerende zaken en assurantiën, reisbureaus, juridisch zelfstandige arbodiensten en openbare radio- en televisieorganisaties.

Het optieverzoek voor BTW-belaste levering van een onroerende zaak moet tijdig en volledig zijn ingediend. Het optieverzoek moet bij de levering in de akte worden opgenomen of kan schriftelijk worden ingediend bij de Belastingdienst.

Verplichte gegevens

De akte of het schriftelijk verzoek moet de volgende gegevens bevatten:

  • naam, adres en woonplaats van de koper en de verkoper;
  • een omschrijving van de onroerende zaak met de plaatselijke en kadastrale aanduiding;
  • een verklaring dat de koper de zaak voor 90% of meer voor BTW-belaste prestaties gaat gebruiken;
  • het boekjaar van de koper.

Het optieverzoek moet bij de inspecteur binnen zijn voordat koper en verkoper bij de notaris de akte ondertekenen. Een te laat ingediend optieverzoek wordt niet in behandeling genomen. Bij de keuze voor de optie BTW-belaste levering geldt geen vrijstelling voor de overdrachtsbelasting.

Melden 90%-vereiste

Nadat succesvol voor BTW-belaste levering is gekozen, moet zowel over het boekjaar van de levering als over het volgende boekjaar worden vastgesteld of de onroerende zaak daadwerkelijk is gebruikt voor 90% of meer BTW-belaste prestaties.

De koper moet binnen vier weken na afloop van het boekjaar volgend op het boekjaar van de levering de verkoper melden dat hij heeft voldaan aan het 90%-vereiste. De koper doet dit met een verklaring die hij ondertekent. Daarvan stuurt hij ook een afschrift naar de Belastingdienst.

Een voorbeeld: een bankinstelling die zowel BTW-vrijgestelde leningen verstrekt als BTW-belaste adviezen verkoopt heeft samen met de verkoper gekozen voor een BTW-belaste levering van een onroerende zaak.

Aan het einde van het boekjaar waarin is geleverd, gaat de bankinstelling berekenen of is voldaan aan het 90%-criterium. De BTW-belaste omzet blijkt € 190.000 te zijn geweest en de vrijgestelde omzet € 10.000. Het aftrekpercentage in het boekjaar van levering is 95%. De BTW-belaste levering mag dus in stand blijven.

Naheffingsaanslag voor rekening koper

Wanneer de koper niet voldoet aan de 90%-norm vervalt de optie. In dat geval is geen BTW verschuldigd. De verkoper moet dan alsnog BTW herzien. Omdat de verkoper dit risico wil voorkomen is het raadzaam om in het koopcontract op te nemen dat een eventuele naheffingsaanslag voor rekening van de koper komt.