Verkoopprijs kantoorpand bepalend voor WOZ
De verkoopprijs van een pand kan het beste gebruikt worden voor de bepaling van de WOZ-waarde van een kantoorpand. Het gerechtshof in Den Haag vindt de verkoopprijs een nauwkeurigere methode dan het bepalen van de waarde op basis van vergelijkbare panden.
Dat stelt het hof in een recente uitspraak in een zaak waarbij de eigenaar van een kantoorpand en de belastingambtenaar er samen niet uitkwamen met de WOZ-waarde. Volgens de eigenaar van het pand was het onroerend goed qua waarde veel te hoog vastgesteld. De heffingsambtenaar kwam tot een WOZ-waarde van ruim € 5,2 miljoen, terwijl de eigenaar een taxatierapport inleverde dat de bedrijfspanden (tools) op ongeveer de helft van die som waardeerde.
Verkoopcijfer kantoorpand leidt tot ‘betrouwbaarder resultaat’
Bij de rechtbank in Rotterdam vingen beide partijen bot. De rechtbank vond namelijk dat zij allebei onvoldoende aannemelijk hadden gemaakt waarom hun waardering de juiste was. De rechter kwam daarom zelf met een waardering: € 4,6 miljoen.
De eigenaar van het kantoorpand ging daartegen in hoger beroep, maar het Haagse gerechtshof liet de waardering van de Rotterdamse rechtbank intact. Het hof woog hierbij zwaar mee dat de eigenaar de kantoorpanden had verkocht voor circa € 4,9 miljoen. Het eigen verkoopcijfer is een veel nauwkeurigere indicatie van de marktwaarde van een pand dan de verkoopprijzen van vergelijkbare panden, aldus het hof. Het eigen verkoopcijfer hoeft namelijk niet gecorrigeerd te worden voor zaken als verschillen in bouwjaar, oppervlakte en kwaliteit van het pand. Het leidt dan ook tot een ‘betrouwbaarder resultaat’ dan een waardebepaling op basis van de verkoopprijzen van vergelijkbare panden.
Op twee punten moet er mogelijk wél een correctie plaatsvinden: enerzijds de ontwikkeling van de markt tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum en anderzijds dat het pand is verkocht terwijl delen ervan waren verhuurd. Maar volgens het hof hebben beide aspecten niet zo veel impact dat de waardering van de Rotterdamse rechtbank aangepast moest worden.
WOZ-waarde belangrijk bij afschrijving op bedrijfspand
De WOZ-waarde is van belang voor de afschrijving op bedrijfspanden bij ondernemingen. De jaarlijkse afschrijving op een bedrijfspand (tool) wordt berekend aan de hand van de verwachte gebruiksduur en de restwaarde van een pand. Als het gaat om een afschrijving op een pand dat een organisatie verhuurt, mag de organisatie daarop blijven afschrijven tot de WOZ-waarde bereikt is.
Als het pand in eigen gebruik is, werkt het net even anders. Dan is de helft van de WOZ-waarde (in fiscale termen de ‘bodemwaarde’) de grens. Zodra die bodemwaarde bereikt is, mag een organisatie niet meer verder afschrijven op een pand.
Gerechtshof Den Haag, 25 januari 2017, ECLI (verkort): 103