Bij ondernemers en huizenbezitters ploffen ze deze dagen weer op de (digitale) deurmat: de WOZ-beschikking voor 2024 van de gemeente. De waardering van een bedrijfspand of woning werkt door in meerdere belastingen. Dus de waarde via een bezwaar verlagen kan lonen.
Gemeentes sturen in januari en februari de beschikking met de WOZ-waarde. Daarin maken zij een inschatting van de waarde van het vastgoed. Dat gaat aan de hand van onder meer onlangs verkochte vergelijkbare panden, omgevingsfactoren en gegevens over de staat van het pand. De WOZ-waarde werkt door in tal van belastingen (verdiepingsartikel). Zo is het is de basis voor de belangrijkste inkomstenbron van de gemeente, de onroerendezaakbelasting (OZB). Maar ook de waterschappen kijken voor hun heffingen naar de WOZ-waarde, en ook bij het eigenwoningforfait speelt deze waarde een rol. Een hoge WOZ-waarde kan overigens ook gunstig zijn, bij een hypotheek met een zogeheten risico-opslag. Door een stijgende woningwaarde weegt de hypotheekschuld relatief minder zwaar. Met dit financiële plaatje in de hand kan de woningbezitter aan de bank vragen om de risico-opslag te schrappen. Of de bank doet dit uit zichzelf.
Voor de WOZ-beschikking voor 2024 hanteert de gemeente als peildatum 1 januari 2023. De gemiddelde stijging van de WOZ-waardes van woningen ten opzichte van 1 januari 2022 is met 2,8% relatief bescheiden, zo meldt toezichthouder de Waarderingskamer. Want tussen de peildata in 2021 en 2022 was de stijging nog 17%. De gemiddelde stijging voor bedrijfspanden is nog niet bekend, maar tussen 1 januari 2021 en 1 januari 2022 was dit 2,2%.
Ondernemers en woningbezitters die het niet eens zijn met de hoogte van de WOZ-waarde, kunnen bezwaar maken. Vorig jaar was er nog veel reclame van bureaus die gratis bezwaar maken tegen de WOZ-waarde, maar dit jaar is het vrij stil op dat vlak. Dat heeft onder meer te maken met nieuwe wetgeving, waarmee de overheid zogenoemde no cure, no pay-bureaus een halt wil toeroepen. Eerder konden bureaus namelijk nog vaak rekenen op een proceskostenvergoeding van € 600, maar die is nu verlaagd naar € 150. En dat kan niet meer uit, zo melden de bureaus. Dit jaar melden diverse gemeentes wel actiever zelf dat inwoners contact op kunnen nemen of direct bij de gemeente bezwaar kunnen maken, zo blijkt uit een kleine rondgang.
Om de WOZ-waarde te controleren kan de belastingplichtige verschillende wegen bewandelen. Zo is het taxatierapport waar de WOZ-waarde op is gebaseerd meestal gratis op te vragen bij de gemeente. Dit rapport laat onder meer zien met welke andere panden de gemeente het pand van de belastingplichtige heeft vergeleken. Ook kunnen belastingplichtigen zelf vergelijkend warenonderzoek doen via het WOZ-waardeloket of (tegen een kleine vergoeding) via het Kadaster. Als de pandeigenaar vindt dat de vergelijking mank gaat, bijvoorbeeld omdat er met een te groot pand is vergeleken, of op een onvergelijkbare locatie, kan hij bezwaar maken. Dat moet binnen zes weken na de dagtekening uit de beschikking (zie ook deze maatwerkbrief). Het kan zijn dat de bezwaartermijn daarmee eigenlijk op Goede Vrijdag of middenin het Paasweekend (29 maart-1 april) eindigt. Dan bepaalt de wet dat de termijn eindigt op de eerstvolgende werkdag na deze dagen, op 2 april dus. Lukt het niet om de onderbouwing van het bezwaar al helemaal rond te krijgen voor de deadline, dan kan de belastingplichtige alvast een pro-formabezwaar indienen.
Als de pandeigenaar en de gemeente er niet uitkomen, kan de zaak nog aan de rechter worden voorgelegd. Dat gebeurt ook volop, want de database met rechtszaken op Rechtspraak.nl zit tjokvol met WOZ-zaken. Een belastingplichtige kan dan bijvoorbeeld proberen om 'waardeverminderende factoren' aan te dragen. Zo voerde een woningbezitter onlangs bij de rechtbank in Middelburg aan dat de heffingsambtenaar van de gemeente bij het bepalen van de WOZ-waarde onvoldoende rekening had gehouden met de onderhoudstoestand van de woning. Namelijk: diverse lekkages, de kozijnen waren aan vervanging toe en de woning kampte met verzakkingen in de keuken. In dit soort zaken moet de heffingsambtenaar eerst aannemelijk maken dat hij de waarde op goede gronden heeft geschat. Lukt dat niet, dan is het aan de belastingplichtige om voldoende bewijs te leveren voor een lagere waarde. Als de rechtbank dat ook niet geloofwaardig vindt, kan de rechter zelf de waarde schattenderwijs vaststellen. Dat gebeurde hier. De heffingsambtenaar kwam uit op een waarde van € 193.000, de woningeigenaar wilde € 161.000. De rechter kwam uit op € 185.000. Slechts een kleine verlaging dus.
Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 31 januari 2024, ECLI (verkort): 597