Voor een hypotheek kan iemand aankloppen bij een bank, maar lenen bij de familie is soms ook een optie. Daarbij is het dan wel zaak om goed te letten op de voorwaarden van de lening. In twee recente rechtszaken over familieleningen heeft de rechter namelijk geoordeeld dat de afgesproken rente te hoog was.
Een familiehypotheek werkt op zich hetzelfde als een hypotheek bij een bank, alleen zijn de geldverstrekkers dan bijvoorbeeld familieleden of vrienden (die het geld kunnen missen). De ontvanger betaalt de geldverstrekker ook gewoon rente op de lening. Een familiehypotheek kan bijvoorbeeld een optie zijn voor ouders die hun kind willen helpen bij de aankoop van een huis, nu de verhoogde schenkingsvrijstelling voor een eigen woning is afgeschaft (artikel). Een bijkomend voordeel is dat ouders gebruik kunnen maken van de algemene schenkingsvrijstelling van € 6.035 (in 2023) van ouders aan hun kind. Het kind betaalt rente, maar de ouders kunnen dit terugschenken tot het bedrag van de vrijstelling. Een familiehypotheek kan overigens ook een aanvulling zijn op een hypotheek bij een bank.
Hoewel het bespreken van een hypotheek bij familie gevoelsmatig stukken informeler is dan een hypotheekgesprek bij een bank, moeten de afspraken over looptijd, aflossing, rente en het geleende bedrag goed vastgelegd worden. Niet in de laatste plaats om misverstanden te voorkomen tijdens de (vaak lange) looptijd. En zeker als de ontvanger ook gebruik wil maken van de hypotheekrenteaftrek, moet de lening simpelweg aan bepaalde voorwaarden voldoen. Zo moet de hypotheek in 30 jaar annuïtair of lineair worden afgelost. Ook wat de rente betreft zijn de geldverstrekker en de ontvanger niet helemaal vrij in het maken van afspraken. De rente op de lening moet namelijk 'marktconform' zijn, ook al levert een hogere rente de ontvanger meer aftrek op. Momenteel liggen de rentetarieven voor een hypotheek met NHG (Nationale Hypotheek Garantie) en een rentevaste periode van 10 jaar veelal ergens tussen de 4,3% en 4,7%.
Overigens kunnen er best redenen zijn om een hoger rentepercentage af te spreken, bijvoorbeeld als de geldverstrekker veel risico loopt. Wat dat betreft is het criterium dat als een onafhankelijke derde de lening onder dezelfde voorwaarden zou verstrekken, er sprake is van 'zakelijke' voorwaarden (artikel). Maar dit alles zal dan wel goed onderbouwd moeten worden.
Als de Belastingdienst oordeelt dat de rente op een familielening te hoog is, heeft de ontvanger van de lening te veel aftrek genoten. De inspecteur kan de renteaftrek dan corrigeren. Dat was aan de orde in twee recente rechtszaken. In de ene zaak ging het om een in 2015 afgesloten annuïteitenlening van ruim € 271.500 met een looptijd van 30 jaar. De lening had een rentepercentage van 9% en een rentevaste periode van 15 jaar. Op aangeven van de inspecteur bevestigde de rechtbank echter dat een een zakelijke rente voor deze lening 4,5% moest zijn.
In de andere zaak ging het om een in 2018 afgesloten familielening van € 350.000. Ook dit was een annuïtaire lening met een looptijd van 30 jaar met een rente van 7,3% en een rentevaste periode van 5 jaar. Ook hier corrigeerde de inspecteur het rentepercentage, naar 2,75%. Dat was de geldende rente op een hypotheek via de bank op het moment van afsluiten, plus een opslag van 0,6 procentpunt. De rechtbank bevestigde dit rentepercentage. De rechter oordeelde dat niet was aangetoond dat de ontvanger van de lening een hoog risicoprofiel had dat de hoge rente rechtvaardigde. Uit onder meer het inkomen van de ontvanger leidde de rechtbank af dat er voldoende zekerheid was dat hij aan zijn betalingsverplichtingen zou kunnen voldoen. Ook in deze zaak bleef de rentecorrectie dus in stand.
Rechtbank Den Haag, 6 juli 2023, ECLI (verkort): 14990
Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 12 oktober 2023, ECLI (verkort): 7093