Het huren van bedrijfsruimte is een heikel punt in deze coronatijden. Ondernemingen die geen cent verdienen zullen liever ook geen huur betalen. Inmiddels hebben de eerste rechters zich gebogen over dit soort twisten. Het is nog te vroeg om een duidelijke lijn te ontdekken, maar de uitspraken geven natuurlijk wel een idee van de overwegingen.
In de coronacrisis beginnen er allerlei overeenkomsten te knellen. Leveranciers die een levering niet kunnen doen, kunnen zich via het ondernemingsrecht proberen te beroepen op overmacht. En ook doorlopende afspraken over huur van een bedrijfspand, verzekeringen of onderhoudscontracten kunnen de financiële lucht flink beperken. Niet voor niks heeft de overheid een regeling opgetuigd die de vaste lasten van ondernemingen deels moet dekken.
In twee recente zaken draaide het om de vraag of er een ‘gebrek’ was ontstaan door overheidsmaatregelen, en of dat ook moest leiden tot een huurverlaging. De rechtbank in Assen moest oordelen over een geschil tussen een verhuurder van een cafépand en de huurder van dat pand, een bierbrouwer. Toen de horeca door de overheid werd gesloten, stelde de brouwer de verhuurder voor om minder huur te betalen. De verhuurder vorderde vervolgens bij de rechter betaling van de volledige huur.
De voorzieningenrechter verwees bij de beoordeling naar artikel 7:207 van het Burgerlijk Wetboek. Volgens dat artikel heeft de huurder in principe recht op een huurverlaging als er een ‘gebrek’ ontstaat in het gehuurde pand. De sluiting door de overheid levert zo’n gebrek op, aldus de rechter. Uitbaten van een café was er namelijk even niet bij. Een huurverlaging was dus op zijn plaats, en de rechter vond het voorstel van de brouwer om twee derde van de huur te betalen redelijk.
In een andere zaak kreeg de rechtbank in Arnhem voetbalclub Vitesse en de eigenaren van voetbalstadion Gelredome op bezoek. Vitesse voerde aan dat er een gebrek was ontstaan – er mocht niet gevoetbald worden – en dat de huur daarom omlaag moest. De rechter wees de huurverlaging echter af omdat Vitesse de vordering niet genoeg onderbouwd had.
Toch geeft het vonnis wel wat richting. In dit geval was een huurverlaging op basis van wetsartikel 7:207 uitgesloten in de huurovereenkomst. Maar de rechter zou dan alsnog een huurverlaging kunnen toewijzen op basis van ‘onvoorziene omstandigheden’. Dat zijn omstandigheden waar de partijen bij het sluiten van de overeenkomst totaal geen rekening mee hebben gehouden. Net als de rechtbank in Assen was de Arnhemse kantonrechter van mening dat de coronacrisis inderdaad een onvoorziene omstandigheid is. De rechter ging er bij zijn oordeel vanuit dat ‘deze crisis op geen enkele wijze in de overeenkomst is verdisconteerd’. Daarmee lijkt er in elk geval ruimte te ontstaan voor ondernemers die zich willen beroepen op onvoorziene omstandigheden om een overeenkomst te laten wijzigen.
Rechtbank Noord-Nederland, 27 mei 2020, ECLI (verkort): 1979
Rechtbank Gelderland, 29 mei 2020, ECLI (verkort): 2768