De WOZ-beschikkingen ploffen deze weken weer op de digitale deurmat. Veel overheidsorganen baseren een hele trits belastingen op deze waardering van vastgoed. Een te hoge WOZ-waarde doet dus pijn in de portemonnee. Zeker eigenaren van appartementen moeten opletten.
In de beschikking voor de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) maakt de gemeente een schatting van de waarde van woningen en bedrijfspanden op een bepaalde datum. Voor de WOZ-beschikkingen van dit jaar is de peildatum 1 januari 2019. De kans is groot dat de waarde hoger ligt dan vorig jaar. WOZ-toezichthouder de Waarderingskamer voorspelde eerder een gemiddelde stijging van 8 tot 10% voor de WOZ-waarde van woningen.
De WOZ-waarde werkt door in een reeks lokale belastingen. Zo is de onroerendezaakbelasting (OZB) een percentage van de WOZ-waarde. Dat geldt ook voor de waterschapsheffing die waterschappen innen. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van woningen kijkt de gemeente naar verkoopprijzen van vergelijkbare panden. Bij bedrijfspanden hanteert de taxateur vaak de zogeheten huurwaardekapitalisatiemethode. Daarbij wordt de geschatte huurwaarde vermenigvuldigd met een ‘kapitalisatiefactor’. Belastingplichtigen die het niet eens zijn met de WOZ-waarde kunnen bezwaar maken (zie ook deze maatwerkbrief), binnen 6 weken na de dagtekening van de beschikking. Er zijn ook veel bureaus actief die zich specialiseren in het indienen van deze bezwaren, vaak op basis van ‘no cure, no pay’.
Juist omdat de WOZ-waarde invloed heeft op een waaier aan belastingen, is de waarde ook voer voor veel rechtszaken. Om de WOZ-waarde omlaag te krijgen moeten eigenaren een beroep doen op ‘waardeverminderende factoren’. Zo hebben rechters de afgelopen tijd geoordeeld dat condensvorming en minicontainers in de buurt géén reden waren om de WOZ-waarde te verlagen. De ligging naast een coffeeshop en een loze ruimte van 50 m2 onder het puntdak waren weer wél waardeverminderend.
Zeker eigenaren van appartementen moeten de WOZ-waarde misschien nog eens extra tegen het licht houden. In consumentenprogramma Kassa zeggen een WOZ-bezwaarbureau en een belangenvereniging voor verenigingen van eigenaren (VvE’s) dat tot wel tienduizenden appartementen kampen met een te hoge WOZ-waarde. Dat komt doordat gemeenten het reservefonds van de VvE meetellen in de waarde van het appartement. Volgens deze partijen mag dat niet, en zij verwijzen daarbij naar een uitspraak van het gerechtshof in Den Haag.
Een hogere WOZ-waarde kan ook juist positief uitwerken, namelijk op de hypotheek. Want het onderpand is meer waard, dus de bank loopt minder risico. Daardoor zou de bank eventueel de zogeheten risico-opslag op het rentepercentage kunnen schrappen.