Voor ondernemers die de rechter vragen om een huurkorting vanwege de coronacrisis lijken de kansen wat te slinken. Zo vroeg een rechter zich af of een korting wel nodig is als de overheid zowat 100% van de huur vergoedt. En in een andere zaak overwoog de rechter dat ook online-omzet mee moet wegen bij het berekenen van een huurkorting.
Huurders en verhuurders van bedrijfspanden treffen elkaar de laatste maanden geregeld in de rechtszaal. Vaak draait het dan om de vraag: is het redelijk om in deze coronatijden het huurcontract ongewijzigd te laten doorlopen? De lijn is tot nu toe dat rechters dat niet redelijk vinden en dat de huurder aanspraak kan maken op een huurkorting.
De rechter verdeelt dan de financiële pijn vaak fifty-fifty over huurder en verhuurder. De huurder hoeft dan maar de helft van de huur te betalen. Wel wordt inmiddels ook de coronasteun (tool) meegewogen. Als een ondernemer via de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) de huur deels kan terugkrijgen, hoeft er voor dat deel ook geen huurkorting te zijn. Zo berekende de rechtbank in Nijmegen de huurkorting op 25%.
De rechtbank in Enschede ging onlangs nog een stap verder op die lijn. In deze zaak woog de rechter mee dat de TVL-regeling in het tweede kwartaal van 2021 inmiddels al 100% van de berekende vaste lasten vergoedt. De rechter oordeelde daarom dat de huurder in het tweede kwartaal helemaal geen recht had op een huurkorting. Bij zo’n hoog vergoedingspercentage was er volgens de rechtbank eigenlijk geen reden meer om het huurcontract te wijzigen. En was er ook geen sprake meer van financiële pijn die verdeeld moest worden. Als meer rechters die lijn gaan volgen, geeft dat huurders weinig hoop voor het derde kwartaal. Want ook dan ligt het vergoedingspercentage in de TVL op 100%.
Een ander voor huurders weinig hoopgevende overweging komt van de rechtbank in Rotterdam. Die boog zich onlangs over een huurconflict tussen een filiaal van een landelijke winkelketen en een verhuurder. De winkel liep vanwege de coronamaatregelen achter met de huur, en de verhuurder wilde die via de rechter alsnog innen.
De rechter kwam tot de conclusie dat een wijziging in de huurprijs op zijn plaats was. Maar voor het bepalen daarvan wilde de rechter eerst meer duidelijkheid over de omzetdaling van de winkel. Want doordat klanten niet terecht konden bij de gesloten stenen winkel was een deel van de verkoop nu waarschijnlijk verschoven naar de webshop. Het zou dus redelijk zijn om die omzet ook mee te wegen, vond de rechter, ondanks dat de winkelketen betoogde dat die twee omzetstromen strikt gescheiden moesten worden. De rechter plande daarom een nieuwe zitting in. Daarbij moet de winkelketen ingaan op de vraag of er omzet is verschoven van winkel naar webshop en hoe groot die verschuiving dan is. Ook de verhuurder moet zijn financiële situatie nog nader met stukken onderbouwen. Mocht de rechter de online-omzet inderdaad meerekenen, dan kan de huurverlaging logischerwijs lager uitpakken. Wordt vervolgd dus.
Rechtbank Overijssel, 8 april 2021, ECLI (verkort): 1502
Rechtbank Rotterdam, 9 juli 2021, ECLI (verkort): 6738